TR, IPCA или спестявания: кое е най-доброто финансиране за недвижими имоти със Selic при 13,25%?

Увеличението на основния лихвен процент до 13,25% не изненада никого на пазара, но публикуването на протокола от заседанието на Комитета за парична политика (Copom), което се проведе миналия вторник (21), сочи, че Шелич трябва освен това поддържа възходящата си крива: той ще остане на по-високо ниво за по-дълго време, за да се бори срещу покачването на цените.

Тази тенденция пряко засяга живота на хората – и техните портфейли. „В допълнение към нарушаването на финансовата организация на хората, тази покачваща се цена оказва влияние върху ипотеките“, обяснява Бруно Гама, главен изпълнителен директор на CrediHome. Увеличението на разходите за финансиране на недвижими имоти обаче беше сравнително по-малко от увеличението на лихвения процент Selic.

Докато лихвеният процент на Selic нарасна от 4,25% на 13,25% за една година, фиксираният лихвен процент по ипотеките се повиши средно от 7% на 9,5%, което е увеличение от около 20% до 25%. „Тарифите остават на исторически нива, подобни на периода преди падането на Селич, около 9,5%. Много атрактивно, под двуцифрено, докато пазарът е на 14%”, уточнява Гама.

Това се случва по техническа причина: ипотеката не е пряко свързана със Селич, а със спестявания. Всъщност основният спонсор на кредита за недвижими имоти е именно книжката, тъй като според правилото на Централната банка финансовите институции трябва да насочат поне 65% от наличността на спестяванията си към кредит за недвижими имоти.

Дори при високи лихвени проценти, Гама не смята, че лихвените проценти вероятно ще паднат от 11% на 12% и дори може да паднат в близко бъдеще. „Ще зависи от вида на позицията на банките. Тези без спестявания могат да начисляват по-високи лихви, от друга страна, предлагането на по-ниска лихва е стратегия за привличане на нови клиенти“, казва той. Затова се препоръчва на клиента да се поинтересува за предложените цени.

С оглед поддържането на Селич на високо ниво, InfoMoney консултира се със специалисти по кредити и пазара на недвижими имоти, за да покаже най-добрата алтернатива за тези, които търсят финансиране с фиксиран лихвен процент плюс референтен лихвен процент (TR), плюс IPCA или плюс приходи от спестявания.

Симулацията по-долу е извършена от CrediHome, финтех, специализирана в сравнение на кредити, и разглежда имот с пазарна стойност от R$500,000, близка до средната стойност на имотите, продадени в Сао Пауло, и финансиране от 300 R$000, в 30 -годишен договор.

Симулацията смята, че индексите ще останат стабилни през целия договор, което е малко вероятно. Линията, свързана със спестяванията, например, е заключена със ставка от 10%, като се има предвид, че процентът Selic ще остане над 8,5% за срока на договора, което се надяваме, че няма да се случи, въпреки че през последните 20 години, през месец юни, Селич е бил над това ниво 15 пъти.

Според Рафаел Коста, ръководител на финансовите продукти в CrediHome, който извърши симулациите, е необходимо известно обяснение. Финансирането по линията, свързана с IPCA, започва с по-малки траншове, тъй като в тези случаи първият транш се коригира само с фиксирана лихва, докато IPCA коригира баланса.

Кредитни линии

При симулацията беше разгледан базов сценарий, при който Селич остава на двуцифрено ниво за жилищен заем, който ще бъде изплатен след 30 години и допълнителните разходи с документация, като ITBI, не са включени в в допълнение към таксите за посредничество и оценка, недвижимите имоти и средните пазарни цени.

Според Централната банка през май 2022 г. финансирането на недвижими имоти при фиксирани пазарни лихви за физически лица варира от 10,22% годишно от Caixa Econômica Federal до 20,91% годишно от Banco Daycoval.

Сред плаващите лихвени проценти, посочени от TR, Associação de Poupança e Empréstimo Poupex има най-ниската годишна ставка – 7,6%, докато Banco Sicoob SA има най-висок процент – 13,42%.

Сред процентите, посочени в IPCA, Banco do Estado do Pará има най-добрия процент, 4%, в Caixa Econômica Federal практикуваната ставка е 4,84%, а в Bari Cia. Лихвата по ипотеката е 11,58%.

Предварителна ставка плюс спестявания

В разработената симулация линията, свързана със спестяванията, беше тази с най-ниската обща сума за плащане. Всъщност кредитната линия, която следва рентабилността на спестяванията, следва същото правило като книжката: когато Selic е на 8,5% годишно, тя дава 0,5% плюс TR; когато падне под това ниво, доходността е 70% от Selic плюс TR.

Фиксирана ставка плюс TR

Линията с фиксиран лихвен процент плюс TR е най-класическата линия за финансиране на недвижими имоти и е свързана с референтния лихвен процент, който дълго време остава на нула. Наскоро се увеличи след по-агресивно покачване на лихвените проценти.

Миналия вторник (28) TR беше 0,17%; натрупаният процент през последните 12 месеца е 0,428%. Това означава, че 100,00 BRL, коригирани от TR от юни 2021 г., ще станат 100,43 BRL. Корекцията може да изглежда малка, но кредит от 300 000,00 BRL би довел до корекция от 1286,67 BRL за 12 месеца, само заради TR.

Фиксирана ставка плюс IPCA

На линията, свързана с IPCA, CET (общата ефективна цена) на тази линия е 9,44% – най-ниската сред всички други симулации. Въпреки това общата дължима сума е много по-висока. Това се дължи на начина, по който се изчислява TEC, тъй като придава по-голяма тежест на първите вноски. „В случая на симулацията, извършена по-горе, дяловете от първите години са по-малки в IPCA, но са много по-големи от средата към предната част, когато теглото в CET е по-ниско“, обяснява Coast.

Текущ сценарий

Дори и с ескалацията на интереса, секторът на недвижимите имоти отбеляза увеличение на стартиранията. Индикаторът Abrainc-Fipe за последното движещо се тримесечие (декември/2021 г., януари и февруари 2022 г.) показва 37% увеличение на пускането на недвижими имоти в сравнение със същия период на предходната година. През последния период са пуснати 47 793 жилища от всякакъв тип.

Данните са събрани от 18 компании от Бразилската асоциация на разработчиците на недвижими имоти (Abrainc) в партньорство с Фондацията на Института за икономически изследвания (FIPE). С резултата от февруари общият брой на пуснатите имоти през последните 12 месеца, приключващи през втория месец на 2022 г., достигна 158 263 проекта, което е увеличение от 24,8% спрямо предходния период.

Продажбите последваха в обратна посока със спад, макар и лек, от 3,7%. С изключение на имотите от среден и висок клас, известни като MAP, които отбелязаха 86,1% скок в продажбите за същия период. За президента на Abrainc Луис Франса увеличението на продажбите има просто обяснение: „Бразилците виждат покупката на имоти като средство за защита на част от наследството от висока инфлация“, каза той.

Данните от Secovi-SP могат да потвърдят теорията на França: през 2021 г. средната стойност на единица в Сао Пауло струва R$525,4 хиляди. Днес средната стойност е R$545,3 хиляди.

Повишаващите се цени оказаха друго влияние върху търсещите заем. CrediHome, например, усети около 20% намаление на обема на ипотеките в сравнение със същия период на миналата година.

Все още има какво да празнуваме в сектора, като Отвореното банкиране, което допринесе много за кредитния анализ и дигитализацията на процеса. „Ипотечният продукт се е развил много по време на пандемията, защото трябваше да се адаптира. Оценката на имота, техническата визита и частта за отчет, например, която струва около 4 000,00 R$, може да се извърши дистанционно – и по-изгодно. Нотариалната част също е дигитализирана”, уточнява той. С дигитализацията на процесите, първата стъпка, до издаването на договора, забавянето, което беше до 45 дни, нарасна средно до 20 дни.

Планиране

При инфлация над 10%, общата ефективна цена на заема може да има реална ставка от нула, което може да изглежда много привлекателно на пръв поглед. Но за това сценарият трябва да остане такъв за дълго време.

„Пазарът на недвижими имоти има много дълги цикли. За тези, които ще купуват, това е инвестиция от 20 до 25 години, която ангажира 25% от семейния доход”, обяснява Алберто Айзентал, професор в Училището по бизнес администрация в Сао Пауло. Именно този много дългосрочен план трябва да се вземе предвид при вземането на решение за финансиране.

За Марсело Тапаи, специалист по право на недвижимите имоти и партньор в Tapai Advogados, цялата тази промяна в икономическия сценарий води до загуби за цялото население, но особено за тези, които са закупили имот във фабриката преди две или три години. години, които трябва да бъдат доставени от 2022 г.

Всъщност, по време на покупката във фабриката, прогнозата на ангажимента за приходи и стойността на финансовите вноски се основава на сценария към този момент и именно с тази информация купувачът планира. „Собствеността във фабриката е кутия за плячка, защото вие на практика не купувате нищо друго освен обещание за бъдеща покупка“, казва Тапай.

Когато имотът е доставен, настъпи моментът за финансиране и при тези, които са направили покупката преди две години, сценарият е особено различен. „Може дори да се случи дебитното салдо да е по-голямо от това, което клиентът си е представил като общата сума. В тези случаи идеалното е да се потърси предоговаряне с организатора или, ако това не е възможно, да се договорят продажбата на имота“, обяснява Тапай.

Add Comment